Lígia Limeira

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Ipsis Litteris

A Voz do Inquilinato

A nova Lei do Inquilinato, Lei nº 12.112/09, já está em vigor e tem por principal escopo ampliar as garantias do inquilino e dar celeridade às ações de despejo.

Dentre as principais mudanças, tem-se a não obrigação da indicação de fiador nos contratos de locação e a criação de regras para mudá-lo no curso da vigência do instrumento contratual, já que ele poderá desonerar-se da fiança, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 após eventual notificação do locador.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o originalmente designado ingresse em regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao dono do imóvel e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova lei cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Nos casos de despejo, a ação é suspensa se, dentro de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida, junto ao proprietário ou à imobiliária.

Desse modo, a mera apresentação de requerimento onde conste a intenção de o locatário adimplir a dívida, medida que vinha procrastinando o andamento das ações de despejo, não se mostra suficiente para justificar a suspensão.

Segundo o novo diploma legal, o locatário poderá devolver o imóvel antes do término do contrato, o que importará em pagamento de multa proporcional ao período remanescente. O texto estatui o mandado único de despejo. Cai em desuso, portanto, a antiga prática de se emitir dois mandados e duas diligências, que também contribuía para a demora na tramitação do processo.

As mudanças já começam a gerar reflexos positivos para as transações de compra, venda e locação de imóveis, vez que as novas regras imprimiram ânimo aos proprietários, que se mantinham temerosos e retraídos em relação aos negócios imobiliários. Tanto é que, segundo estimativa divulgada pelo Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo - Ibedec, mais de 03 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários, há tempos, desistiram de alugá-los.

Apesar da patente flexibilização das relações contratuais dessa natureza e do inquestionável aquecimento do mercado imobiliário, as regras já são objeto de diversas críticas, a partir do argumento de que elas privilegiam os proprietários de imóveis, na medida em que aumentam as hipóteses de retomada de imóvel e diminuem os prazos para a sua desocupação, além de prejudicarem os locatários comerciais que tiveram a proteção do seu ponto comercial reduzida em prol do direito de propriedade.

Por outro lado, não se pode olvidar que o abrandamento da exigência de fiador nas operações imobiliárias é medida de inclusão, capaz de beneficiar milhões de pessoas que não tinham como atender àquela obrigação. De toda sorte, a recomendação dos especialistas é no sentido de que os inquilinos se cerquem de cuidados na hora de assinar o contrato de locação, sobretudo no que se refere às cláusulas concernentes a atraso e inadimplência.

Além disso, em qualquer caso, recomenda-se a prática da negociação, especialmente quando for se aproximando o fim da vigência do instrumento contratual, porquanto este não mais produzirá efeitos automáticos sem a prévia anuência do locador. Afinal, dois monólogos não fazem um diálogo.

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