Creci Informa - Darlan Ribeiro

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA - LEI DO INQUILINATO

Caso o imóvel seja posto a venda, prometido em venda, cedido, prometida a cessão de direitos ou ocorrido dação em pagamento, terá o inquilino direito de preferência para adquirir o imóvel em cuja posse ele esteja como inquilino, tendo o mesmo igualdade de condições dadas a terceiros, momento em que o proprietário/locador deverá dar conhecimento ao inquilino do negócio a ser realizado, com todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente, podendo esta ciência ser de forma judicial, extrajudicial ou de outra forma inequívoca.

Caso o inquilino, no prazo de 30 dias após sua ciência, não se manifestar, caducará seu direito de preferência, ficando livre o proprietário para vender o imóvel a terceiros.

Caso o inquilino aceite a proposta do proprietário, e posteriormente venha a desistir, poderá responder pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Tratando de imóvel totalmente sublocado, a preferência será do sublocatário e por conseqüência do inquilino. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo mais de um aceitante, a preferência será do mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Ocorrendo perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, o direito de preferência não existirá.

Nos contratos realizados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica de forma destacada.

Havendo venda, prometido em venda, cedido, prometida a cessão de direitos ou ocorrido dação em pagamento, e não seja dado o direito de preferência ao inquilino, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, desde que requeira no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis e que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel e subscrito também por duas testemunhas.

Tratando-se de imóvel locado em condomínio, o direito de preferência será primeiro dos condôminos e depois do inquilino.

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA - LEI DO INQUILINATO

A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para exercício de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem apenas de determinado tempo, não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. No caso de imóvel locado mobiliado, deverá constar toda a descrição dos móveis e utensílios que nele estejam, assim como o estado em que se encontram.

Na locação por temporada o aluguel e encargos poderão ser cobrados de uma só vez e antecipadamente, e poderá ser exigida qualquer das modalidades de garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) para atender as demais obrigações do contrato.

Terminado o prazo de locação por temporada, e continuando o inquilino no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, considera-se prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado, não podendo ser exigido mais o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos, pois a garantia locatícia continua existindo do contrato anterior.

Para denunciar o contrato de locação prorrogado, o locador deverá aguardar trinta meses do seu início ou ocorrendo: mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; e se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.






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